Universo Condominial recebe Dra. Bruna Araújo que explica o que é permitido ou proibido na convivência em condomínios!

Dra. Bruna Araújo, Especialista em direito imobiliário explica as principais regras sobre pets, Airbnb, reconhecimento facial e os limites de atuação dos síndicos.

A vida em condomínio costuma ser sinônimo de segurança e praticidade, mas também é palco para diversos atritos cotidianos. Afinal, até onde vai o direito do morador e onde começa o poder de proibição do condomínio? Para debater essas e outras questões do dia a dia condominial, o programa da TV EG News, comandado pela Dra. Mylena Ferreira, recebeu a advogada especialista em direito condominial, Dra. Bruna Araújo, representante do escritório Thiago Araújo Advocacia.

Durante o bate-papo, ficou claro que muitas das respostas para os problemas atuais esbarram em um obstáculo antigo: a defasagem das regras internas.

O choque entre regras antigas e novas realidades

Segundo a Dra. Bruna, cerca de 80% das convenções e regimentos internos dos condomínios estão desatualizados, muitos redigidos nas décadas de 1960 ou 1980. Isso gera uma enorme insegurança jurídica.

Um dos exemplos mais claros é a presença de animais de estimação. Muitas convenções antigas proíbem expressamente a presença de pets. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o entendimento de que os condomínios não podem proibir pets de forma genérica. Animais só podem ser restringidos se causarem problemas reais ao sossego, à saúde ou à segurança da vizinhança.

"Se o síndico aplica uma multa baseada em uma convenção que proíbe animais, essa multa é nula e pode ser facilmente derrubada na Justiça", alerta a advogada. O correto é que o regimento interno traga regras de boa convivência, como a obrigatoriedade do uso de coleiras e focinheiras nas áreas comuns.

Airbnb e a alteração da finalidade do prédio

A locação por curta temporada via aplicativos, como o Airbnb, também foi alvo de mudanças recentes nos tribunais. Em prédios com finalidade estritamente residencial, a prática contínua de locação por curta temporada configura atividade similar à de hotelaria.

O STJ determinou que, para que o Airbnb seja permitido nesses prédios residenciais, é necessário aprovar a alteração da finalidade do condomínio (para uso misto), o que exige o voto favorável de 2/3 dos condôminos em assembleia. Caso contrário, a prática pode ser proibida.

LGPD e as portarias com reconhecimento facial

Com a modernização da segurança, o reconhecimento facial tem se tornado comum. No entanto, a biometria é considerada um "dado sensível" pela Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

A especialista é categórica: o condomínio não pode obrigar o morador ou visitante a cadastrar a biometria facial. "É fundamental oferecer alternativas, como senhas, QR Codes ou tags", explica. Aprovar a obrigatoriedade da biometria em assembleia, mesmo com a maioria dos votos, é ilegal por ferir direitos individuais e a legislação federal.

Além disso, regras claras sobre onde essas informações ficarão armazenadas e quem terá acesso a elas devem constar no regimento interno atualizado, exigindo dos síndicos a contratação de empresas terceirizadas que sejam confiáveis e estejam em conformidade com a LGPD.

Imagens de câmeras e a exposição em grupos de WhatsApp

Você teve um atrito com um vizinho ou bateram no seu carro na garagem: você pode exigir as imagens das câmeras do condomínio? A resposta é não.

A Dra. Bruna esclarece que o síndico não pode compartilhar livremente gravações que envolvam a imagem de terceiros. O ideal é que o compartilhamento dessas imagens seja feito apenas mediante requisição de uma autoridade policial ou judicial, evitando expor moradores e inflamar brigas.

Outro erro grave e comum é a exposição de moradores inadimplentes ou infratores nos grupos de WhatsApp do condomínio. "O síndico não pode citar nomes ou expor qual apartamento levou multa. Isso pode gerar processos por danos morais contra o condomínio, e todos os moradores acabam pagando a conta", adverte.

O papel do síndico: Gestão e Mediação

Reclamações sobre barulhos excessivos lideram o ranking de dores de cabeça nos condomínios. Nesse cenário, o papel do síndico não deve ser o de um "juiz autoritário", mas sim o de um mediador. Antes de multar, é preciso garantir o direito de defesa do morador e investigar se a origem do problema é, de fato, aquela unidade (já que a acústica de muitos prédios prega peças).

A função de síndico tornou-se uma profissão que exige conhecimento e cautela. Um síndico que toma decisões baseadas no "achismo" ou assina contratos sem pesquisar a idoneidade das empresas pode responder civil e criminalmente por seus atos, inclusive com seu patrimônio pessoal nas gestões futuras.

Para garantir a paz e a segurança da coletividade, o investimento mais barato para qualquer prédio é a atualização constante e o acompanhamento de uma boa assessoria jurídica preventiva. Afinal, como lembrou a especialista, a assembleia tem muito poder, mas sua "soberania" termina exatamente onde começam as leis do país.

Abaixo estão os principais serviços executados pela empresa Thiago Araújo Advocacia:

• Assessoria Jurídica Preventiva: O carro-chefe do escritório é a atuação preventiva. O objetivo é orientar os síndicos antes que tomem qualquer decisão, prevenindo problemas futuros e garantindo que a gestão atue dentro da legalidade.

• Atualização de Convenções e Regimentos Internos: Como muitos condomínios possuem regras defasadas (algumas das décadas de 60 ou 80), o escritório atua na adequação desses documentos. Isso inclui a regularização de pautas modernas, como a liberação de pets, regras para locação via Airbnb e controle de ruídos, sempre respeitando o quórum legal de 2/3.

• Análise e Revisão de Contratos: Orientação jurídica na contratação de empresas para obras e serviços dentro do condomínio (como reformas de fachada de alto valor). O serviço ajuda a verificar o histórico da empresa contratada, protegendo o condomínio de prejuízos financeiros e o síndico de responsabilização civil e criminal.

• Orientação para Aplicação de Multas e Penalidades: A assessoria instrui o síndico a aplicar multas e advertências corretamente, baseadas em provas e garantindo o direito ao contraditório e à ampla defesa, para evitar que essas penalidades sejam anuladas judicialmente.

• Adequação do Condomínio à LGPD: Orientação jurídica sobre a Lei Geral de Proteção de Dados, especificamente sobre regras para portarias eletrônicas, armazenamento de imagens de câmeras de segurança e a proibição da exigência exclusiva de biometria facial para acesso aos condomínios.

• Mediação e Orientação na Resolução de Conflitos: Auxílio na tratativa de problemas crônicos do dia a dia condominial, como barulho excessivo, conflitos entre vizinhos e uso de áreas comuns, ajudando o síndico a atuar como um mediador eficaz.

Para conferir a entrevista na íntegra, acesse o vídeo original: https://www.youtube.com/watch?v=lChYmjq9y9A

Fonte: EG NEWS

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